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2014年樓市“倒春寒”的劇烈程度遠(yuǎn)超預(yù)期。那些原本想趁著去年樓市的紅火再燒一把的房企霎時(shí)陷入資金難題。

與此同時(shí)，銀行業(yè)先后大肆整理表外業(yè)務(wù)、同業(yè)業(yè)務(wù)也加速了房地產(chǎn)融資的困境。近日，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)、外匯管理局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)同業(yè)業(yè)務(wù)的通知》，就規(guī)劃同業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)行為，加強(qiáng)和改善同業(yè)業(yè)務(wù)內(nèi)外部管理、推動(dòng)開(kāi)展規(guī)范的資產(chǎn)負(fù)債業(yè)務(wù)創(chuàng)新等方面提出了十八條規(guī)范性意見(jiàn)。

商業(yè)銀行的表外業(yè)務(wù)逐步被回流表內(nèi)，快速增長(zhǎng)的同業(yè)業(yè)務(wù)將被遏制，使得一些灰色融資渠道變得無(wú)以為繼，一些依托銀行灰色業(yè)務(wù)的民間融資也相繼收緊房貸。在直接融資云山霧罩之時(shí)，現(xiàn)階段房企的融資百上加斤。

股權(quán)質(zhì)押近極限

5月21日，上市公司中弘股份公告稱，大股東再度將股權(quán)質(zhì)押，大股東質(zhì)押的股份已經(jīng)占據(jù)其手頭股本近87%。同一時(shí)間，中潤(rùn)資源也公告稱，股東中潤(rùn)富態(tài)投資將該公司占總股本0.42%的股份質(zhì)押給興業(yè)證券。

而在上個(gè)月22日，該公司股東金安投資已經(jīng)將持有的3.5%股份質(zhì)押給濟(jì)南潤(rùn)豐農(nóng)村合作銀行燕山支行，質(zhì)押期限12個(gè)月。

此外，新湖中寶也在5月14日發(fā)布公告稱，大股東新湖集團(tuán)將其持有的3億股流通股進(jìn)行質(zhì)押式回購(gòu)交易。

事實(shí)上，今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)已有37家上市房企發(fā)布了股權(quán)質(zhì)押公告，越來(lái)越多的房企將股權(quán)質(zhì)押作為常規(guī)融資方式。一些房企的資金鏈似乎已經(jīng)到了捉襟見(jiàn)肘的困境，甚至連股權(quán)質(zhì)押都已經(jīng)到達(dá)臨界點(diǎn)。

5月5日，陽(yáng)光城發(fā)布公告稱，陽(yáng)關(guān)城股東東方信隆融資擔(dān)保有限公司、福建康田實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司再次辦理股權(quán)質(zhì)押登記手續(xù)。這是該公司今年第7次發(fā)布質(zhì)押公告，經(jīng)過(guò)此次質(zhì)押后，公司第二大股東東方信隆和第三大股東福建康田，分別僅剩余總股本的2.3%和1.23%尚沒(méi)有被抵押。

去年年初到今年4月，陽(yáng)光城先后在土地市場(chǎng)買入超過(guò)15塊土地，百億耗資是2011年和2012年兩年的總和。大肆擴(kuò)張讓陽(yáng)光城在2013年的銷售額翻了三倍，但代價(jià)就是資金鏈的壓力。截至2013年底，公司現(xiàn)金流量?jī)纛~已為-54.7億元，負(fù)債凈額從年初的125.7億元上升到284.1億元，上漲率高達(dá)125%，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)86.9%，凈負(fù)債更是高達(dá)669%。今年陽(yáng)光城的到期償還金額超過(guò)20億元，是去年同期的2倍。

正是在這種資金壓力下，股權(quán)質(zhì)押成為開(kāi)發(fā)商“最優(yōu)”的無(wú)奈之選。據(jù)了解，目前股票質(zhì)押率一般是主板股票的5~6折。融資成本大約與信托融資相當(dāng)，大約在12%~18%間。

“股權(quán)質(zhì)押最大的好處就是快。”一位券商房地產(chǎn)分析師向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(微博)》記者表示，由于銀行設(shè)下種種限制，資金能否順利到賬需要“要看運(yùn)氣”。該分析師表示，在上市房企無(wú)法直接融資的背景下，大股東股權(quán)質(zhì)押融資反而成為上市的最大優(yōu)勢(shì)。

前期快速擴(kuò)張的中小型上市房企股權(quán)質(zhì)押數(shù)額巨大，新湖中寶、中潤(rùn)資源、宜華地產(chǎn)等股份的質(zhì)押股權(quán)超過(guò)總股本的25%以上。截至今年1月，泰禾集團(tuán)的質(zhì)押股份就已經(jīng)超過(guò)公司總股本的74.29%。

借道委托貸款

今年1~4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金3.72萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.5%，較1~3月份回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。除了貸款和自籌資金維持正增長(zhǎng)外，其余資金來(lái)源均出現(xiàn)下降，銀行貸款獨(dú)立支撐房企資金鏈的局面依然如故。

“中國(guó)中小型開(kāi)發(fā)商的處境可能正變得更加艱難。”標(biāo)準(zhǔn)普爾曾在今年一份報(bào)告中表示。由于銀行貸款一直是中國(guó)地產(chǎn)的主要融資渠道，因此在過(guò)去三四年中，隨著國(guó)內(nèi)銀行提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平，中小型開(kāi)發(fā)商獲得銀行貸款已經(jīng)變得更為困難。

數(shù)據(jù)顯示，2012年建設(shè)銀行開(kāi)發(fā)貸余額減少了33.9億元，盡管2013年建設(shè)銀行并沒(méi)有公布數(shù)據(jù)，但業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)其開(kāi)發(fā)貸再度縮減。工商銀行2013年開(kāi)發(fā)貸余額同比下降86億元。對(duì)于2014年，各大銀行均表示將嚴(yán)格控制，建設(shè)銀行更公開(kāi)表示將嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款總量，工商銀行則表示今年開(kāi)發(fā)貸余額有望繼續(xù)保持下降趨勢(shì)。

而央行各季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)顯示，商業(yè)銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸款持更加審慎的態(tài)度，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款已連續(xù)4個(gè)季度同比增幅下滑，從2013年一季度的21.40%跌至今年一季度的7.60%。

當(dāng)然，中國(guó)從不缺乏變通手段。實(shí)際上自從中小房企難以獲得銀行傳統(tǒng)貸款后，開(kāi)始通過(guò)銀行表外業(yè)務(wù)獲得貸款，其中就包括各類型基金、委托貸款等變通模式。

“我們的錢(qián)肯定是通過(guò)銀行獲取的。”廣東東莞一位本土開(kāi)發(fā)商向記者表示，按照銀行資產(chǎn)負(fù)債率等限制條件，他們并沒(méi)有資格獲得開(kāi)發(fā)貸款。“我們是通過(guò)一個(gè)做物流園的朋友那里獲得的委托貸款。”該開(kāi)發(fā)商表示，由于該物流園屬于省級(jí)重點(diǎn)工程，每年都有銀行搶著貸款給這家企業(yè)，但“這家企業(yè)根本不需要使用這筆錢(qián)，銀行也明白”。

所以中小房企的貸款流程變成，銀行將資金貸給物流園，物流園通過(guò)賬目運(yùn)作，再通過(guò)委托貸款將資金借給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商獲得開(kāi)發(fā)資金。在這種貸款模式中，物流園不用支出一分錢(qián)就能獲得利率收益，而銀行除了獲得常規(guī)貸款外，還有中間業(yè)務(wù)收入。盡管三方各取所需，但問(wèn)題在于通過(guò)這番輾轉(zhuǎn)運(yùn)作，原本7%的開(kāi)發(fā)貸一下子翻到18%以上。

除了傳統(tǒng)的委托貸款外，銀行各種名目的金融創(chuàng)新最后都指向房地產(chǎn)領(lǐng)域。

知情人士告訴記者，前兩年銀行還有一種所謂“受托定向投資”，一家銀行將同業(yè)存款存入另一家銀行。在兩家銀行簽訂委托定向投資協(xié)議后，再由后者將這筆資金投資于前者指定的金融資產(chǎn)，后者收取一定手續(xù)費(fèi)。“這個(gè)指定金融資產(chǎn)有時(shí)候是信托產(chǎn)品，有時(shí)候是房地產(chǎn)基金，基本上與房地產(chǎn)密切關(guān)聯(lián)。”

海外融資成本飆升

隨著今年銀行、地產(chǎn)等行業(yè)的局勢(shì)變化，中小房企在貸款方面的各種變通手段都越來(lái)越難以操作。

前兩年由于地產(chǎn)處于高速增長(zhǎng)階段，高利率很容易被抵消，但隨著地產(chǎn)進(jìn)入冷凍期，貸款風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始越來(lái)越大。另一方面，從今年年初開(kāi)始，就有傳管理層會(huì)加強(qiáng)監(jiān)管。在5月中旬，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)、外匯管理局就聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)同業(yè)業(yè)務(wù)的通知》。

在中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容看來(lái)，這份《通知》“可能成為國(guó)內(nèi)樓市泡沫破滅的催命符”。在他看來(lái)，從2010年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)銀行同業(yè)業(yè)務(wù)迅速增長(zhǎng)，同業(yè)業(yè)務(wù)信用擴(kuò)張規(guī)模從2009年初的1.8萬(wàn)億元飆升到2013年的14.7萬(wàn)億元。這個(gè)時(shí)期正是國(guó)內(nèi)影子銀行發(fā)展最快的時(shí)期，而影子銀行的大量資金都流入中國(guó)房地產(chǎn)。此次治理同業(yè)業(yè)務(wù)，會(huì)使得中小房企的融資再度縮窄，同時(shí)加劇成本上升。

“如果今年能登陸港交所，也許還有發(fā)展空間。”上述東莞開(kāi)發(fā)商表示。近年來(lái)，海外融資一直是支持一些房企快速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。5月15日，碧桂園宣布向恒地主席李兆基配售2.5億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率也不過(guò)7.875%。而2013年最后一只登陸港交所的時(shí)代地產(chǎn)，在上市不到半年時(shí)間里，就宣布一共發(fā)售兩筆合共3.05億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率為12.625%。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，這些融資渠道就等于救命繩索。2013年6月底前，時(shí)代地產(chǎn)的凈負(fù)債率一度高達(dá)163.6%，到了完成上市融資后，凈負(fù)債率依然有93.2%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這仍屬于比率偏高的行列，但其融資計(jì)劃依然在香港受到了投資者認(rèn)同。

但海外融資隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷清而變得越來(lái)越難。5月21日，穆迪發(fā)布研究報(bào)告，宣布將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)展望從穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面，其認(rèn)為在未來(lái)的12個(gè)月內(nèi)，中國(guó)住宅市場(chǎng)銷售增長(zhǎng)將大幅放緩，流動(dòng)性趨弱。穆迪此次下調(diào)評(píng)級(jí)，意味著未來(lái)房企的海外融資成本將升高。而根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，5月多家房企合計(jì)發(fā)布了12次海外融資計(jì)劃。從融資成本來(lái)看，大部分企業(yè)的美元優(yōu)先票據(jù)等成本已經(jīng)上漲到7%以上。再加上美元強(qiáng)勢(shì)，這讓房企的融資成本飛速提升。

除了快速銷售回款外，房企已有的融資渠道均受到一定限制。看來(lái)，未來(lái)房企要過(guò)一段緊巴巴的日子。

論市

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)

任志強(qiáng)(微博)：

房地產(chǎn)長(zhǎng)期向好

什么是拐點(diǎn)的概念

拐點(diǎn)是一直向下，如果你下來(lái)上去、上去下來(lái)叫波動(dòng)。房地產(chǎn)現(xiàn)在也這樣。從全國(guó)平均來(lái)看，局部地方可能有下降，局部地區(qū)可能有上漲，還是個(gè)波動(dòng)關(guān)系，不是所有城市全都垮了。從全世界房地產(chǎn)泡沫破滅的規(guī)律來(lái)看，都是在經(jīng)濟(jì)低速增長(zhǎng)的時(shí)候出現(xiàn)，比如說(shuō)GDP增長(zhǎng)2%、3%，可能會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫破裂，或房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下跌，而我們的GDP還是在保持7%以上的增長(zhǎng)。

萬(wàn)科董事會(huì)主席

王石(微博)：

房市“買了就能賺錢(qián)”

階段已過(guò)去

現(xiàn)在，一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)控制住了，其他城市穩(wěn)中有降。如果這個(gè)趨勢(shì)能保持住，那么整個(gè)房地產(chǎn)就會(huì)進(jìn)入一個(gè)良性健康的軌道。從長(zhǎng)期看，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)會(huì)有很好的前景，不過(guò)整個(gè)行業(yè)的增長(zhǎng)速率會(huì)放慢，買了就能賺錢(qián)的階段已經(jīng)過(guò)去了。

香港中原地產(chǎn)創(chuàng)始人

施永青：

房地產(chǎn)危機(jī)形勢(shì)嚴(yán)峻

世上的房地產(chǎn)泡沫，不外以下三種：1.過(guò)度興建；2.過(guò)度借貸；3.價(jià)格過(guò)高。香港除了有價(jià)格過(guò)高的問(wèn)題外，前兩項(xiàng)都完全沒(méi)有跡象。但在內(nèi)地，則三種泡沫都有，所以內(nèi)地的房地產(chǎn)危機(jī)，形勢(shì)遠(yuǎn)比香港嚴(yán)峻。

(中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào))